Yeni Başlayanlar İçin Gayrimenkul Yatırımı Rehberi – Nerden başlayacak ve nasıl ilerleyeceksiniz?

Yeni başlayanlar için gayrimenkul yatırımı göz korkutucu görünebilir. Ancak, başlamak çok basit! Bu gün gayrimenkul yatırımlarınıza başlamak için bazı ipuçları. Bu makale de ”En iyi gayrimenkul yatırımı nedir?”, ”Gayrimenkul yatırımı yaparken nelere dikkat edilmeli?”, ”Ev almak karlı bir yatırım mı?”, ”Emlak yatırımı nereye yapılmalı?” vb benzeri bir çok sorunuza cevap bulacaksınız.

Son dakika yatırım yapılacak yerler ve en karlı yatırım türlerini yayınladığımız bu yazımız da hem gayrimenkule hemde borsaya fonlara yatırım yapmarken nelere dikkat edeceğinizi kaleme aldık. Sizler için çok yönlü bir inceleme yaparak meseleye çok kapsamlı yaklaştık.

Borsa ve Yatırım Fonlarına Yatırım Yapmak?

Borsada veya yatırım fonlarında yatırım yapmak finansal geleceğinizin anahtarı olabilir. Ancak, sorumlu bir şekilde yapılmalı ve bileşik faizden yararlanmak için erken başlanmalıdır.

Ayrıca, eminim birçoğunuz gayrimenkulü başka bir yatırım aracı olarak düşünmüşsünüzdür. Güçlü bir finansal gelecek için temel oluşturmanın harika bir yolu olduğuna inanıyorum. Geleneksel yatırımlarda olduğu gibi, erken yaşta başlamanın çok büyük avantajları vardır.

Gayrimenkul yatırımı, ne yazık ki, aynı zamanda en yanlış anlaşılan ve en kolay batırılan yatırım yöntemidir. Hepimiz değer kazanarak servet kazanan insanlar görmüş ya da borç batağından para ödemeden milyoner olan insanlar duymuşuzdur.

Bu yanıltıcı olabilir. Bugün size gayrimenkul yatırımı konusundaki görüşlerimi aktaracağım. Size doğru yolu gösterecek ve gayrimenkul konusunda akıllı kararlar vermeniz için gereken araçları sunacağım. Gayrimenkul yatırımının temellerini tanıtacağım ve size birkaç yaygın yanlış anlamayı göstereceğim. Öğrenecekleriniz, kendi başınıza yaşamak için satın alacağınız bir mülk veya yatırım amaçlı bir mülk hakkında akıllı finansal kararlar vermenize yardımcı olacak.

1. %1 Kuralı

Size gayrimenkule bakış açınızı değiştirecek bazı kurallar ve kavramlar göstereceğim. Bana kalırsa gayrimenkulde en önemli kural %1 kuralıdır.

Bu kuralı öğrendiğinizde, bir evin fiyatına anında bakma ve iyi bir yatırım olma şansının olup olmadığını anlama yeteneğine sahip olacaksınız. Ayrıca fazla ödeme yapıp yapmadığınızı ya da gerçekten iyi bir anlaşma yapma şansınız olup olmadığını da anlayacaksınız.

Bu kural o kadar kolay ki, kafanızda bile yapabilirsiniz. İşte başlıyoruz.

%1 Kuralı – Eğer bir ev satın alma maliyetinin en az %1’ine kiralanıyorsa, iyi bir yatırım olabilir.

Tamirat ve tadilat maliyeti, evi taşınmaya hazır hale getirmek için yapılan tadilat veya diğer masraflardır.

Örnek olarak bir evi 800.000 TL’ye satın alıp 50.000 TL tadilata verilebilir. Satın alma maliyeti  Evin toplam maliyeti 850.000 TL olacaktır.

%1 kuralına göre, iyi bir yatırım olma şansına sahip olmak için ayda en az 8.500 TL’ye ( 850.000 TL’nin %1’i) kiraya verilmelidir.

Bu kural bir tahmindir. Bunun iyi bir anlaşma olabileceğini belirledikten sonra, daha fazla araştırma yapacak ve gelecekteki yatırım getirinizin ne olacağına dair gerçek bir tahminde bulunmak için gerçek gelir ve giderler hakkında alabileceğiniz tüm bilgileri araştırmalısınız.

2. Yaşam Maliyetinin Yüksek Olduğu Bölgelerden Almak

Hiç İstanbul da veya İzmir de yaşadıkları için gayrimenkule yatırım yapamadıklarından yakınan birini duydunuz mu? Haklı olduklarını iddia ediyorum ve %1 kuralı size nedenini gösteriyor. Eğer 850.000 TL’ye bir ev satın alırsanız, ancak ayda 3.000 TL’ye kiraya verirseniz, %1 kuralını geçemezsiniz. Bu para kaybettiren bir yatırımdır.

Yaşam maliyeti yüksek bölgelerde gayrimenkulun değerlenmesi bazen daha fazla olsa da, zamanlama açısından düzensizdir ve uzun vadede ülkenin geri kalanından sadece biraz daha iyidir. Abartılara kanmayın.

Birçok kişi, paranızı kirada harcamaktansa satın almanın hala daha iyi olduğunu savunuyor. Rakamları hesapladığınızda, kiralamanın birçok durumda satın almaktan daha üstün olabileceğini göreceksiniz.

Bunun bir nedeni, kredinizin ilk birkaç yılı boyunca, aslında kredinin anapara kısmının sandığınızdan çok daha azını ödüyor olmanızdır. Bu çoğunlukla faizdir. Bunun nedeni kredi amortismanının işleyiş biçimidir.

Ayrıca, bazıları ipotek ödemesinin bazı şehirlerde kira ödemesinden daha ucuz olabileceğini savunuyor. Bu doğru olabilir, ancak her ay ipotek ödemesinden sonra ödenmesi gereken çok sayıda masraf vardır (onarımlar, bakım, sermaye harcamaları, vergiler, sigorta, vb.)

3. Nakit Akışı Sağlamak için Çeşitli Yollar

Birçok insan halihazırda kiralık bir mülke sahip ve bundan para kazandığını düşünüyor, oysa gerçekte zar zor denkleştiriyor, hatta para kaybediyor olabilirler.

Bu kavramı anlamak için size en sevdiğim ikinci emlak kuralı olan %50 kuralını tanıtacağım.

%50 Kuralı – Müstakil bir evin brüt kirasının yaklaşık %50’si giderlere gidecektir.

Giderlere Örnekler:

Vergiler
Sigorta
Tadilat
Sermaye harcamaları
Mülk yöneti̇mi̇
Unutmayın, ipotek ödemesi bu %50’ye dahil DEĞİLDİR. Bu çok önemli!

Eve ekstra gelir veya “nakit akışı” olarak getirdiğiniz para miktarı, %50 masraftan ve ipotek ödendikten sonradır. Çoğu insan, insanlara nakit akışının ne olduğunu söylerken bu %50’lik gideri göz ardı eder.

Örnek:

1.000.000’a bir ev satın aldınız. 10.000 TL’ye kiraya veriyorsunuz. Aylık 5000 Tl gider olarak kabul edilir.

Diyelim ki ipotek ödemeniz aylık 6000 TL. Arkadaşlarınıza nakit akışınızın ayda 4000 Tl olduğunu söylüyorsunuz çünkü 10.000 Tl kira – 6000 Tl ipotek = 4000 Tl kar. Değil mi?

Gerçekte, yaklaşık 5000 TL gideriniz ve 6000 TL ipoteğiniz var. Toplam giderleriniz ayda 11.000 TL. 10.000 TL kira ile ayda 1000 TL negatif nakit akışınız var.

Henüz çıldırmayın. Bunu düzeltmenin birkaç yolu var:

Daha düşük bir ipotek almanın bir yolunu bulun, daha yüksek bir peşinat veya daha iyi bir oran gibi
Evi daha ucuza satın alın
Kirayı artırmanın bir yolunu bulun
Mülkü kendiniz yönetin (%50 kuralı bir yönetim şirketiniz olduğunu varsayar)

4. Mali Durumunuzu İyi Hesaplayın

Mali durum hakkında konuşmak istiyorum. Ne zaman kendinize ait bir ev almaya hazırsınız? Yatırım amaçlı bir ev? Gayrimenkul yatırımını finansal açıdan güçlü bir pozisyonda yapmanız gerektiğine inanıyorum. Yatırım yapmadan önce mali durumunuzu düzene sokmalısınız.

Eminim insanların hiç ya da çok az peşinatla ve kötü krediyle gayrimenkul satın aldıklarını duymuşsunuzdur. Sizi başkalarının parasını kullanmaya, kredi kartlarınızdan nakit avans almaya, çevrenizden borç almaya veya daha da iyisi, anlaşmalarınızı finanse etmek için  kazanacağınızdan çok daha fazlasını borç almaya ikna edecek emlak guruları da var.

Başkalarının parasını kullanma, kendi paranızı mümkün olduğunca az kullanma ve elinizden geldiğince çok borçlanma fikrinin her zaman sağlam bir yatırım stratejisi olmadığına inanıyorum.

Bazıları bu yolla kısa sürede zengin olabiliyor, ancak birçoğu da hem kendileri hem de yatırım yapmaya ikna ettikleri talihsiz insanlar için işleri daha da kötüleştiriyor.

Yine, bu durum medyanın, kitapların, emlak web sitelerinin ve guruların her şeyi çok fazla abarttığı bir durumdur. Bunlara inanmayın.

5. İlk Birkaç Yatırımınız da, Güvenli Oynayın

Gayrimenkulle uğraşmadan önce borcunuzu, özellikle de kredi kartı borcunuzu ödeyin. Gayrimenkule yatırım yapmadan önce araç ve öğrenci kredilerini ödemek ve sıfır borç ile yatırım işine girmeniz şart. Bu benim kişisel tarzım, ancak bazıları bunu çok aşırı bulabilir.

Ben %20 peşinat biriktirmeyi, ardından düşük faizli 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek almayı seviyorum. %20’den az peşinat öderseniz, özel ipotek sigortası için para harcarsınız. Ayrıca, piyasa aleyhinize dönerse ve satmanız gerekirse mülkte herhangi bir öz sermayeniz olmaz. En az %20 peşinat güvenli bir yoldur.

Daha sonra başlangıç noktası olarak %1 ve %50 kurallarını kullanarak satın almak için bir mülk ararım. Ev satın alındıktan ve kiracılarınız olduktan sonra, biraz (veya belki çok) nakit akışı sağladığından emin olursunuz ve ardından ikinci bir peşinat biriktirmeye başlarsınız ve umarım süreci tekrarlarsınız.

Önemli olan, ikinci evinize geçmeden önce ilk evinizin sağlam bir yatırım haline geldiğinden emin olmanızdır. Ayrıca, ikinci evinizin de bir peşinata ihtiyacı vardır. Bazılarınız %20 peşinatın ulaşılamaz olduğunu düşünebilir, ancak ben bunu asgari gelirle yaptım ve tasarruf konusunda ciddileşen pek çok insanın bunu başardığını görüyorum.

Ayrıca Ankara da satın aldığım evlerin fiyatları 600.000 ila 900.000 TL arasında değişiyordu. Bunlar %1 kuralını kolayca karşılıyor, iyi nakit akışı sağlıyor ve %20 peşinata ihtiyacınız varsa, bu tamamen yapılabilir bir şey!

Bu kadar ucuza ev almanız gerekmeyebilir, ancak yaşam maliyeti yüksek bölgelerde gayrimenkul satın almanın akıllıca bir yol olmadığını açıkladığımı düşünüyorum. Para alt uçlarda kazanılır. Fiyatı 600.000 TL olan müstakil evlere yatırım yapmamalısınız, çünkü bunlar ayda 6.000 TL’ye kiralanmıyor! (%1 kuralını unutmayın!)

6. Birikmiş Nakit Paranız Olması Şart

“Para yoksa sorun da yok, peşinatsız ev alın!” mantığıyla ilgili bir başka sorunum da nakit rezervi olmaması fikri. En kötü senaryolar için planlama yapılması gerektiğine inanıyorum ve bir şeyler ters giderse diye bankada nakit para olmalı.

Ne kadar nakit? Hiçbir geliriniz olmaması durumunda ipoteklerinizi ve ilgili tüm ücretleri ödemek için ihtiyaç duyacağınız tüm para için altı aylık nakit rezervi tutmak iyi bir kuraldır. Buna sigortanın yanı sıra vergiler de dahildir.

Unutmayın, şu anda yaşadığınız ev olan birincil konutunuzda ipoteğiniz varsa, yatırım amaçlı gayrimenkulleriniz için olduğu kadar bu ev için de bir nakit rezervine sahip olmanız gerekir.

Altı ayın iyi bir kural olmasının iki nedeni vardır:

Birincisi, size Murphy yasasını atlatmak için zaman verir. İşinizi kaybedebilirsiniz, evler kiralanmayabilir ve pahalı onarımlar bir anda gerçekleşebilir, kim bilir?

Diğer neden ise, çoğu bankanın kredi almaya hak kazanmak için görmek istediği şey budur. Yatırım amaçlı gayrimenkulleriniz varsa, birincil konut da dahil olmak üzere her biri için altı aylık nakit rezervi görmek isteyeceklerdir. Bu, 3 veya 4 numaralı evi satın alma zamanı geldiğinde bankalardan borç para almaya hazır olmanızı sağlayacaktır.

Bu altı aylık nakit rezervi sadece genel bir kuraldır. Evinizin nakit akışı benimki gibi çoksa, nakit rezervine olan ihtiyaç daha azdır. Evlerinizin nakit akışı azsa, güvende olmak için daha fazlasına ihtiyacınız olabilir.

Önemli olan, öngörülemeyen bir veya iki olayı atlatmak için bir kenara koyduğunuz yeterli paranız olduğunu bilerek geceleri rahat uyuyabilmenizdir.

7. Yatırım Konusunda Kendinizi Eğitin

Kendinizi gayrimenkul konusunda eğitmek için belirli bir süre seçmeniz gerekir, ancak bu süre çok fazla olmamalıdır. Kendinize üç ila altı ay verin ve alabileceğiniz tüm bilgileri alın, ardından (finansal olarak hazır olduğunuzda) harekete geçmeye karar verin. Bazı insanlar blogları ve kitapları sonsuza kadar okur ama hiçbir zaman somut bir eylemde bulunmaz.

TÜRKİYE’NİN en büyük emlak web sitesilerini iyice araştırın. Ücretli üyeliğe sahip olanlar var ve sizi bazı durumlar için önceden uyarıyorlar. Bu durum bazı fırsatları ayağınıza getirebilir. 

Ancak ücretli üye olmadan erişebileceğiniz çok sayıda forum, site ve yayın vardır. Emlak sitelerinde  sıkça vakit geçirip araştırma yapmanızı tavsiye ederim.

Emlak siteleri için için uyarım, belirli bir gayrimenkul yatırım felsefesini öğretmek zorunda olmadıkları, sadece orada bulunan her şeyi tanıttıklarıdır. Hangi yaklaşımların size uygun olduğu konusunda kendi kararınızı vermeniz gerekecek.

Şunu da ifadeetmek isterim ki; Eğer bir strateji çabuk zengin olmanızı sağlıyorsa, tersine çabuk fakirleşmenizi de sağlayacaktır. Çok sayıda krediniz olduğunda ve çok az nakit rezerviniz olduğunda ya da hiç olmadığında, piyasadaki gerilemelere ya da iş kaybı, ciddi sağlık sorunları, sel vb. gibi nadir ve öngörülemeyen olaylara karşı çok hassas olursunuz.

Ankara, müstakil kiralık evlere yatırım yapmak için önde gelen  iller arasında yer alıyor.

Danışmanlık Desteği Alın

Ev ödevinizi yaptıktan ve araştırmanızla gayrimenkul hakkında bir şeyler öğrendikten sonra, danışmanlık ile anlaşmadan önce,  bir akıl hocası veya akıl hocaları bulmanın zamanı gelmiştir. Yapmak istediğiniz gayrimenkul yatırımı türünde başarılı olmuş birine ihtiyacınız var. İlk satın alma işleminizi gerçekleştirirken fikir alabileceğiniz ve zor sorunlarla karşılaştığınızda konuşabileceğiniz birine ihtiyacınız olacak.

Bir akıl hocası bulmak, insanların her zaman yanlış şekilde yaptığını gördüğüm bir şey. En sevdiğiniz yatırımcıyı bulup ona bir e-posta göndererek akıl hocanız olup olamayacağını soramazsınız. Bu çok sık yapılıyor ve bence başarı oranı %0.

Çoğu şehirde katılabileceğiniz Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği toplantıları vardır. Şehrinizdeki gayrimenkul yatırımcılarıyla tanışmak, yakından ilgilenip fikir alışverişinde bulunmak sizi çok ileriye taşıyacaktır.

Ayrıca, bunu onlar için faydalı hale getirmenin bir yolunu bulmanız gerekir. Onlara değer sunmanın bir yolunu bulun. Belki onlar için ücretsiz olarak bir tür iş yaparsınız ve onlar da siz ilk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü satın almaya doğru ilerlerken size tavsiyelerde bulunur ve yol gösterirler.

Eğer bir akıl hocası bulamadınız yada güvenmiyorsanız o zaman danışmanlık satın almanız gerekir.

Son olarak; Ev almak ve gayrimenkulun hangisi olursa olsun yatırım yapmak evet çok karlı bir iştir. Erken başlamalı ve 40 yaşından sonra ya kendinizi bırakmamalısınız.